WKB: Be prepared!

De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) komt er nu echt aan. Dat leidt tot aanpassing van zowel de titel “aanneming van werk” in het Burgerlijk Wetboek als de Woningwet en Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). De Eerste Kamer heeft de Wkb op 14 mei 2019 aangenomen. De inwerkingtreding volgt naar verwachting gefaseerd vanaf 1 januari 2021. Dit lijkt allemaal nog wat ver weg. Maar schijn bedriegt. 

 

De Wkb is gericht op verbetering van bouwkwaliteit en versteviging van de (juridische) positie van de opdrachtgever. Die versteviging van de positie van de opdrachtgever gaat logischerwijs ten koste van de positie van de aannemer. Wij zoomen in deze bijdrage in op de gevolgen van de aanstaande wijzigingen in het Burgerlijk Wetboek voor de contractuele relatie tussen opdrachtgevers en aannemers maar ook aannemers en hun onderaannemers en leveranciers. Aannemende partijen moeten zich hierop voorbereiden.

 

Let wel, projecten die nu al in uitvoering zijn of die binnenkort tot contractering of uitvoering komen en ná inwerkingtreding van de Wkb worden opgeleverd, krijgen al te maken met een aantal van de veranderingen vanuit de Wkb. Voor een ander deel van de veranderingen geldt overgangsrecht dat erop neer komt dat de ‘Wkb-wijzigingen’ alleen van toepassing zijn als het aannemingscontract wordt gesloten na datum inwerkingtreding Wkb. Ook hierop moeten partijen in de bouwketen zich gaan voorbereiden. Denk bijvoorbeeld aan het aanpassen van (model) contracten en algemene inkoopvoorwaarden en verkoopvoorwaarden.

 

Wij kunnen u daarbij van dienst zijn. U kunt hiervoor contact leggen met onze Wkb-contracten helpdesk via Wkbcontracten@infense.nl en 0570 758000. 

 

Op 17 september aanstaande organiseert Infense advocaten samen met Blokvoort advocaten de Kennismiddag Wkb. Daar komen ook de praktische implicaties van de veranderingen in het publieke recht (Woningwet en Wabo) en de behoorlijk andere wijze van kwaliteitsborging aan bod. Aanmelden kan via: https://www.infense.nl/evenementen/kennismiddag-wkb/ (er is nog een beperkt aantal plaatsen beschikbaar). 

 

De Wkb raakt het hele bouwproces: contracteren, uitvoeren, opleveren en restaansprakelijkheid na de oplevering. 

 

Lopende projecten of contracten van voor inwerkingtreding: oplevering en waarschuwingsplicht

De verandering waarmee ook nu al lopende bouwprojecten te maken kunnen krijgen is de opleveringsregeling die wordt aangepast. Bouwwerken – waarvoor het aannemingscontract al is of wordt gesloten voor datum inwerkingtreding Wkb – maar die na datum inwerkingtreding Wkb gereed komen, kunnen pas worden opgeleverd nadat de aannemer de opdrachtgever bij de gereedmelding volledig inzicht in de nakoming van het aannemingscontract heeft gegeven. Daarvoor moet een zogenaamd “overdrachtdossier” worden gemaakt. En dat is een nieuwe wettelijke verplichting. Het overdrachtdossier moet aan de in de wet gestelde eisen voldoen. Aandacht voor het samenstellen hiervan al tijdens de uitvoering lijkt ons efficiënt en ook wenselijk zo niet noodzakelijk. De manier van kwaliteitsborging door de aannemer moet tijdens de uitvoering al zo zijn dat de noodzakelijke informatie voor het overdrachtdossier wordt verzameld.

 

Een andere verandering die aan de orde is op het moment van de inwerkingtreding Wkb, is de plicht voor aannemers om schriftelijk en ondubbelzinnig te waarschuwen voor kort gezegd fouten. De plicht om bij het aangaan (precontractueel) of het uitvoeren (tijdens contractuitvoeringsperiode) te waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht voor zover de aannemer deze kende of redelijkerwijs behoorde te kennen, bestaat op zich nu al. Maar nieuw is straks dat die waarschuwing schriftelijk en ondubbelzinnig moet zijn. Dit gaat gelden, zoals het nu lijkt, per 1 januari 2021, ook voor aannemingscontracten die daarvoor al gesloten waren. Aannemers dienen hun processen daarop in te richten.

 

Veranderingen geldend voor aannemingscontracten gesloten na inwerkingtreding

Hiernaast gaat de ‘verborgen gebreken regeling’ uit het Burgerlijk Wetboek (waarop ook de regelingen in veel modelcontracten en ook de UAV 2012 en UAV-GC zijn gebaseerd) op de schop. Nu is de aannemer na de oplevering (op grond van de wet) alleen nog aansprakelijk is voor verborgen gebreken. Dat zijn gebreken die opdrachtgever redelijkerwijs niet kon ontdekken bij oplevering. Straks blijft de aannemer na de oplevering ook aansprakelijk voor alle gebreken die bij oplevering niet zijn ontdekt. Dat de opdrachtgever ze wel had kunnen of moeten ontdekken doet er dan niet meer toe. Alleen als de aannemer bewijst dat het gebrek niet aan hem kan worden ‘toegerekend’, is hij niet aansprakelijk. Goed voorstelbaar is dat deze grotere zogenaamde ‘restaansprakelijkheid’ voor aannemers aanleiding is voor een grotere risico-opslag of andere keuzes ten aanzien van bijvoorbeeld te gebruiken materialen, daar waar de aannemer keuzevrijheid heeft. Dit is van belang voor calculaties ten behoeve van prijsvorming. En iets om door te leggen richting ketenpartners! In- en verkoopvoorwaarden vergen enige aanpassing in veel gevallen.

 

Andere wijzigingen gelden voor contracten die worden gesloten na de inwerkintreding zijn een informatieplicht voor aannemers in geval van consumenten ten aanzien van de wijze waarop de aannemer zijn risico’s heeft afgedekt, door een verzekering of bijvoorbeeld (afbouw)waarborg en een nadere uitwerking van de 5%-regeling die consumenten de mogelijkheid biedt om 5% van de aanneemsom in te houden op de laatste termijn(en) en in depot te storten bij een notaris, als stok achter de deur voor het opgelost krijgen van de opleverpunten.